申論 1有一棟商辦大樓的辦公室建坪50 坪，建商開價738 萬元，每坪每月的市場租金600 元，銀行願意貸款8 成，期限30 年，年利率3%，按月本利均等攤還銀行貸款，每年可能的空屋損失約5%，營運支出（含地價稅、房屋稅）每年約佔可能總收入的10%，投資人買入後營運出租，收取相當於2 個月租金額度作為押金，押金存於銀行設定1 年期定存，年利率1%，按月複利計息，房地產每年增值暫且不計，請問：㈠請計算資產總報酬率（Rate of Return on Total Capital；ROR）、權益報酬率（Rate of Return on Equity；ROE）、和貸款常數（Mortgage Constant；K）各為若干？比較上述三個指標，並說明本案是否值得投資？（15 分）㈡請評析以簡單的財務分析方法分析投資的可行性，該方法的優缺點為何？（10 分）