申論 1有一棟商辦大樓的辦公室建坪50 坪，建商開價738 萬元，每坪每月的市場租金600 元，銀行願意貸款8 成，期限30 年，年利率3%，按月本利均等攤還銀行貸款，每年可能的空屋損失約5%，營運支出（含地價稅、房屋稅）每年約佔可能總收入的10%，投資人買入後營運出租，收取相當於2 個月租金額度作為押金，押金存於銀行設定1 年期定存，年利率1%，按月複利計息，房地產每年增值暫且不計，請問：㈠請計算資產總報酬率（Rate of Return on Total Capital；ROR）、權益報酬率（Rate of Return on Equity；ROE）、和貸款常數（Mortgage Constant；K）各為若干？比較上述三個指標，並說明本案是否值得投資？（15 分）㈡請評析以簡單的財務分析方法分析投資的可行性，該方法的優缺點為何？（10 分）
本卷皆為申論題，點「看答案與解析」查看擬答。
弱點分析
未作答的題目不計分。看我的紀錄
申論 2請比較不動產資產信託（REAT）和不動產投資信託（REIT）的性質、收益來源和風險種類有何異同？（25 分）
申論 3假設有一宗國有土地位於信義計畫區，土地面積2500 坪，若採取標售所有權方案，土地單價為每坪450 萬元；若採取標售地上權方案，地上權權利金為每坪200 萬元，存續期間為50 年，除權利金外，得標人每年須付土地租金，假設土地租金每坪每年4 萬元，請問以地主的角度而言，以標售所有權或是標售地上權何種方案所能獲得的收入現值（Present Value；PV）較大？（假設長期需要報酬率為10%），並請分析此兩種方案對地主的利弊得失。（25 分）
申論 4假設王先生5 年前向A 銀行借款600 萬元購屋，貸款利率為8%，採本利均等攤還法，30 年內按月攤還本利。5 年後，市場利率下跌，A 銀行答應王先生調降貸款利率的要求，將貸款利率調降為3%，但必須「即時」支付貸款餘額之1%作為提前清償的罰款，則王先生借新還舊是否划算？（25 分）