申論 2假設蕭先生欲購買小套房做出租使用，賣方開價700 萬元，可向銀行貸款六成，貸款固定年利率為2%，還款期間為20 年，採每月複利及固定本利和的方式還款。預期每年的可能總收入（GPI）為12 萬元，每年空屋損失為1 萬元，每年營運支出為3 萬元，預期平均每年房地產增值為35 萬元，預期自有資金報酬率為6%。㈠請問以上述條件進行房價的評估，其優、缺點為何？（5 分）㈡蕭先生進一步考量個人的購屋負擔能力，若他每月收入6 萬元，希望每月償債支出不超過月收入的三分之一，則他可負擔的房價上限為何？（10 分）㈢因房地產增值係於期末出售時實現，在經營期間可能產生負現金流量，蕭先生須以其工作薪資繳付每月不足償還的房貸債務。若該週轉資金的機會成本以銀行存款年利率1%估算，且於20 年後出售該套房的獲利中一次回收該筆資金，則他必須調整每年房地產增值的估算。請採用上述條件，並計算資金週轉成本，分析該套房是否值得以賣方開價購入？（10 分）複利 複利年金 複利年金 複利償還 複利年金 本利均等年 未來值率 未來值率 償還基金率 現值率 累加現值率 償還率 月年利率1%（月複利） 20 1.221301 265.561242 0.003766 0.818799 217.441265 0.004599 240年利率2%（月複利） 20 1.491328 294.796834 0.003392 0.670543 197.674035 0.005059 240年公務人員高等考試三級考試試題代號：類 科： 公產管理科 目： 不動產投資分析